フラット35の技術基準は土台の樹種とK3処理、基礎高40cm、床下換気孔300cm2を名指しする

耐火構造でも準耐火構造でもない木造住宅で、地面から基礎の上端まで39cmしかない基礎は、フラット35の技術基準を満たさない。基準は40cm以上で、地面から土台の下端までで測ってもよい。

この基準は建築基準法でも住宅性能表示制度でもなく、住宅金融支援機構が融資の条件として定めた住宅技術基準にある。適合を示す適合証明書がなければフラット35は使えず、証明書は検査機関の物件検査に合格して交付される。木造なら土台の樹種、地面から1m以内の外壁の軸組の防腐・防蟻、小屋裏と床下の換気孔の面積まで、材料と寸法で決まる。

2026年4月に変わった床面積

2026年4月1日以後に物件検査の手続をした住宅から、一戸建て住宅等の床面積の下限が70㎡から50㎡に下がった。一戸建て住宅等とは、一戸建て住宅と連続建て住宅、重ね建て住宅を指す。2026年3月31日以前に手続をした住宅は従来どおり70㎡以上。共同住宅の30㎡以上は変わっていない。床面積からは車庫と共用部分、店舗や事務所などの非住宅部分を除く。

断熱構造等の基準のほうは、2025年4月1日以後に着工する住宅で廃止された。同じ日から全ての新築住宅に省エネ基準への適合が義務づけられ、機構の基準を重ねて置く必要がなくなったため。2025年3月31日までに設計検査を申請した住宅は、着工日にかかわらず旧基準（断熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上、または建築物エネルギー消費性能基準と結露防止措置）の対象になる。

建物全体にかかる基準

構造や工法によらず全ての住宅にかかるのが次の項目。

接道の2mは、建築基準法の接道義務がかからない都市計画区域外でも必要になる。連続建てと重ね建ての判断も分かれ目で、一部でも界床があれば建物全体が重ね建ての扱いになり、耐火構造か準耐火構造にしなければならない。

木造で材料が決まるところ

住宅の構造は、特定主要構造部を耐火構造とするか、準耐火構造（省令準耐火構造を含む）とするか、耐久性基準に適合させるかの3択。耐火構造か準耐火構造にすれば耐久性基準は不要になるが、外壁に接する土台を木造とする住宅では、耐火構造や準耐火構造であっても土台の防腐・防蟻措置と水切り、換気設備の設置は要る。フラット35S（金利AプランとBプラン）の耐久性・可変性を使う場合は、耐火構造や準耐火構造でも耐久性基準がかかる。

木造軸組工法、枠組壁工法、丸太組構法の耐久性基準で、材料と寸法が決まるのは次の項目。

集成材等とは、JASに規定する化粧ばり構造用集成柱、構造用集成材、構造用単板積層材（LVL）、枠組壁工法構造用たて継ぎ材、直交集成板（CLT）を指す。外壁に基礎と接するCLTを用いる場合の扱いは実施細則が別に定める。

地盤の防蟻は、北海道、青森県、岩手県、秋田県、宮城県、山形県、福島県、新潟県、富山県、石川県、福井県では省略できる。防蟻薬剤ではクロルピリホスが使えない。2003年7月1日に改正された建築基準法で、住宅の建築材料への使用が禁じられている。

地面から1m以内の軸組等で選べる5通り

外壁の軸組等（室内側に露出した部分を含まない）の地面から1m以内は、次のうちどれか1つで足りる。木質系の下地材はaからdまでに限られる。

dを選べば、外壁の軸組に薬剤処理材を手配しなくても基準を満たす。通気構法を標準にしている工務店は、材料側の追加なしでこの項目を通せる。

小屋裏換気孔の面積

換気孔の有効面積が天井面積に対して足りているかは、換気方式ごとに割合が決まっている。実施細則の別紙2にある4方式は次の通り。

外壁通気層を通って小屋裏へ入る空気は、小屋裏換気の吸気とはみなされない。通気層からの吸気量を勘定に入れず、所定の有効換気面積を確保する吸排気孔が別に要る。

基礎断熱工法にする場合

基礎の外側、内側、両側に断熱材を垂直に施工して床下換気孔を設けない基礎断熱工法では、床下換気と床下防湿の基準に代えて次の3つを全て満たす。

基礎に施工する断熱材の熱抵抗値は、地域の区分1と2で1.2㎡・K／W以上、3から7までで0.6㎡・K／W以上（8地域は規定なし）。床下防湿は、全面に厚さ0.1mm以上の防湿フィルムを重ね幅300mm以上で敷きつめてコンクリートや乾燥した砂で厚さ50mm以上押さえるか、全面に厚さ100mm以上のコンクリートを打設する。基礎の内周部の地盤は、鉄筋コンクリート造のべた基礎か、基礎と鉄筋により一体となったコンクリートで覆う（前記11道県は省略可）。

省令準耐火構造を選んだ場合のボード

耐久性基準に代えて省令準耐火構造とする道もある。準耐火構造の住宅に準ずる防火性能を持つものとして機構が定めた構造で、建築基準法の準耐火建築物には該当しない。機構は省令準耐火構造である旨の証明書を発行していない。

木造軸組工法の場合、防火被覆の仕様は部位ごとに決まる。

せっこうボードはJIS A 6901（せっこうボード製品）の規定によるもので、強化せっこうボードとせっこうラスボードも同じJISの品名。柱と間柱、防火被覆材の間に補助面材を入れる場合は厚さ9mm以上とする。使えるのは構造用合板、構造用パネル、MDF、HB、パーティクルボード、木質系セメント板、パルプセメント板、繊維強化セメント板（スレートの波板を除く）、火山性ガラス質複層板、せっこうボード製品で、セメント板からせっこうボード製品までは不燃材料か準不燃材料であるものに限られる。HBだけは厚さ5mm以上で足りる。枠組壁工法の基準は別章に分かれている。

鉄骨造とRC造で決まるところ

鉄骨造は、構造耐力上主要な部分に塗装かめっきの防錆措置を講じる。鋼材の厚さを9mm以上とした場合は、柱・はり・筋かい以外の部分と一般部で防錆措置を省略できる。柱脚部の範囲は、柱の脚部をコンクリートに埋め込む場合はコンクリート上端の下方10cmから上方1mまでの全面、埋め込まない場合は鋼材下端から1mまでの全面。

塗装の仕様は、鉛・クロムフリーさび止めペイント、ジンクリッチプライマー、2液形エポキシ樹脂プライマー、厚膜形ジンクリッチペイントなど12種類が、鋼材の厚さ（9mm以上、6mm以上、2.3mm以上）と部位ごとに可否表になっている。めっきは付着量で区分され、片面付着量30g/㎡以上60g/㎡未満の溶融亜鉛めっきから、両面付着量表示記号AZ200までの11区分。小屋裏換気と床下換気・防湿の基準は木造と同じ（基礎断熱工法の地盤の防蟻を除く）。

鉄筋コンクリート造と鉄骨鉄筋コンクリート造は、セメントをJISのポルトランドセメント、フライアッシュセメント、高炉セメントに限る。かぶり厚さは水セメント比で2段階に分かれる。

外壁の屋外に面する部位にタイル張、モルタル塗、外断熱工法の仕上げがある場合は、屋外側に限って最小かぶり厚さを1cm減らせる。フライアッシュセメントは混合物を除いた部分、高炉セメントは混合物の10分の3を除いた部分を質量として水セメント比を出す。中庸熱ポルトランドセメントと低熱ポルトランドセメントは55%以下の列だけが使える。

コンクリートの品質は、スランプが強度33N/mm2未満で18cm以下、33N/mm2以上で21cm以下。単位水量は185kg/m3以下。空気量は4〜6%で、日最低気温の平滑平年値の年間極値が0℃未満の地域だけにかかる。

瑕疵保険の設計施工基準との違い

同じ木造住宅の同じ現場に、フラット35の技術基準と住宅瑕疵担保責任保険の設計施工基準が並んでかかる。縛る対象が違う。

重なるのは基礎まわりと浴室まわりくらいで、屋根の下葺き材と外壁の防水紙はフラット35の耐久性基準に出てこない。逆に接道、床面積、かぶり厚さ、スランプは瑕疵保険の設計施工基準にない。両方を使う住宅では、防水材は保険法人の基準、木部の樹種と薬剤処理は機構の基準、という読み分けになる。

機構の同等承認は、住宅技術基準で予想しない建築材料や構造方法を使った住宅を機構が個別に承認する仕組み。一覧に載っているのはCFT柱を用いた建築物、薄板軽量形鋼造（スチールハウス）の各社工法、常温亜鉛めっきZRC工法、石場建て及び敷土台等による礎石基礎の伝統的木造住宅など。ただし公開されている一覧は平成30年3月20日現在の内容で、それ以後の承認は載っていない。

検査を1回減らす組み合わせ

物件検査は設計検査、中間現場検査、竣工現場検査の3段階。他の制度の検査と組み合わせると一部を省ける。

性能評価書を使う場合の「一定の等級」は、劣化対策等級2以上と維持管理対策等級（専用配管）3が原則（断熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上は2025年3月31日以前に着工または設計検査を申請した住宅のみ）。中間現場検査の省略は平成21年10月1日以後の設計検査申請分からの取扱い。中間現場検査を行える時期は、木造住宅で屋根工事の完了時から断熱工事の検査ができる時期まで。

適合証明書の交付には、工事が完成して居住できる状態に至っていることが要る。水道、電気、ガスの配管工事が未了だったり、流し台、便器、合併処理浄化槽が未設置だと交付されない。入居後に施主が設置するコンロなどは未設置でよい。

図面に書いていない仕様は通らない

設計検査は図面と仕様書の照合で、機構の技術基準は原則として図面に明記する。図面に書けない項目は根拠資料を出す。機構は申請書類に使える住宅工事仕様書を出していて、2025年4月1日に2025年版を発行した。木造住宅工事仕様書と枠組壁工法住宅工事仕様書に、それぞれ解説付きと設計図面添付用があり、設計図面添付用にはデジタル版もある。2023年版も申請時に使えるが、改正建築基準法への対応が要る場合がある。自社の仕様書を使ってもよい。

機構が記載ミスの多い箇所として挙げているのが土台の処理の書き方で、現場ではK3相当以上の防腐・防蟻処理はできないのに、図面等に「現場でK3相当以上の防腐・防蟻処理」と書かれている例がある。K3相当以上の処理は工場処理を前提にした性能区分で、加圧注入した材料を仕入れる話になる。点検口の位置の記載漏れ、車庫や非住宅部分を床面積に入れてしまう誤りも挙がっている。

確認先: 新築住宅の技術基準の概要、技術基準のご案内 2026年4月版、検査機関ごとの物件検査手数料は各検査機関。